Seit 01. Jänner gilt in Österreich das „5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz“ (5. MILG). Darin wird geregelt, dass für Altbau-, Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen die Mieterhöhungen auf 1 % im Jahr 2026 und 2 % im Jahr 2027 begrenzt werden. Weiters darf generell die Inflationsrate, soweit sie über 3% liegt, nur mehr zu 50% als Mieterhöhung herangezogen werden.
Kosten gedeckelt. Mission accomplished.
Nun ist es aber einerseits so, dass zur reinen Miete – in der Regel natürlich zuzüglich 10% Umsatzsteuer für den Staat – auch noch andere Kosten kommen, wie Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrung oder Grundsteuer. Die reine Miete ist also ein Teil, aber bei Weitem nicht alles, was Mieter bezahlen. Und der Rest – samt dessen durchaus ungedeckelter Steigerungen – ist regelmäßig in den Händen der Gemeinden und Kommunen, und nicht im Einflussbereich der Vermieter. Aber der Feind ist identifiziert: der Vermieter.
Würde der Herr Vizekanzler und Bundesminister für Wohnen, Kunst, Kultur, Medien und Sport, Andreas Babler, aber einen wirklichen Lösungswillen an den Tag legen, um das Wohnthema in Österreich zu lösen, wäre es durchaus machbar.
Denn an Geld für den Wohnungsbau mangelt es (bei privaten Investoren) kaum wirklich.
Aber würde andererseits heute wirklich eine Privatperson des Mittelstands (zur Einordnung: auf Basis einer sehr anschaulichen Darstellung der Agenda Austria aus dem Jahr 2021 sind das etwa die 25% der Österreicher, die bereits 76% der gesamten Lohnsteuer bezahlen) überhaupt noch eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten, wenn der Staat immer mehr in die Vertragsfreiheit eingreift? Wenn Renditen im Endeffekt staatlich vorgegeben werden (dank Mietpreisdeckel) und weitere Eingriffe alles andere als ausgeschlossen sind? Während gleichzeitig eine weitere Institution desselben Staates, nämlich das Finanzamt, peinlich genau darauf achtet, dass jede vermietete Wohnung auch Gewinne abwirft, damit einem nicht „Liebhaberei“ im steuerrechtlichen Sinne vorgeworfen wird? Wenn beim Verkauf selbst Wertsteigerungen im Ausmaß der Inflation voll besteuert werden (was bei Einführung der Immobilienertragssteuer auch nicht so war)? Wenn Abschreibungszeiträume mit einem Federstrich verschlechtert werden?
Übrigens: mit Eingriffen sind hier bei Weitem nicht grundlegende Errungenschaften des Mietrechts gemeint, die ihre Berechtigung haben, sondern es geht um das mittlerweile übliche Überschießen von Interessen, einer Eingriffspolitik, die primär Klassenkampf anstatt Lösungsorientiertheit kennt. Dass die ÖVP hier in gewohnter Sattheit und Bequemlichkeit immer wieder mitmacht, entbindet sie ebenso nicht von der Verantwortung. Dass Immobilienpreise Anfang der 2010er Jahre angestiegen sind, als die Steuerfreiheit bei Vorliegen einer mindestens 10jährigen Behaltefrist einer Wohnungs beim Verkauf gestrichen wurde, sollte nicht überraschen. Die Immobilie wurde ja nicht über Nacht weniger wert, aber die Verkäufer hatten eine neue Steuer zu bezahlen, die auf die Preise überwälzt wurde. Der wahre Profiteur war der Staat, die Verlierer die Wohnungskäufer, und die Politik machte, was sie immer macht: Schuldige woanders suchen, in diesem Fall im Lager der Immobilienbesitzer und -verkäufer.
Gemäß einem Bericht der Grünen Alternative Wien hat allein Wien zwischen „2020 bis 2022 […] durchschnittlich 390 Millionen Euro jährlich für Wohnbauförderung ausgegeben. Die Einnahmen beliefen sich im gleichen Zeitraum auf durchschnittlich 600 Millionen Euro jährlich – das ergibt eine Lücke von rund 210 Millionen Euro pro Jahr, das entspricht etwa einem Drittel der Wohnbauförderung.“
In anderen Worten: 210 Millionen wurden zweckentfremdet und stehen nicht dem Wohnbau zur Verfügung, was entsprechend ebenso das Angebot verknappt und die Preise erhöht. Diese 210 Millionen pro Jahr fehlen vor allem den Menschen auf der Suche nach einem Dach über dem Kopf. Und das allein in jener Stadt (die gleichzeitig ein ganzes Bundesland ist), die von derselben Partei regiert wird, der auch Babler angehört, welcher wiederum Mietensenkung und Leistbarkeit zu seinen Lieblingsthemen zählt. Und rein formal gesehen: Babler ist nicht nur Wohnbauminister, er ist auch Bundesparteivorsitzender der SPÖ. Was aber nicht bedeutet, dass er der Wiener SPÖ irgendetwas zu sagen hätte.
Der Betrag von 210 Millionen Euro ist freilich groß – und trotzdem entsprechen 210 Millionen pro Jahr im Schnitt kaum einmal 1.000 Wohnungen. Und diese Zweckentfremdung hat 2022 keineswegs geendet, sondern hält weiter an. Für Wien allein wird geschätzt, dass aktuell pro Jahr zumindest 2.000 Wohnungen weniger als nötig gebaut werden. Für ganz Österreich wird die Unterversorgung auf etwa 10.000 Wohnungen pro Jahr geschätzt.
Wie könnte also eine Lösung dafür aussehen, sollte sie überhaupt gewollt sein?
Beispielsweise durch Rechtssicherheit für private Investoren.
Wenn Investoren etwa die Gewissheit haben, dass sich die geltende Rechtslage nicht bei jeder Wasserstandsänderung der Donau verschlechtert. Dies wäre durchaus dadurch umsetzbar, dass beispielsweise (und vereinfachend gesprochen) bei Bau oder Kauf einer Wohnung zu Vermietungszwecken bis zum Erreichen der von den Finanzbehörden geforderten Gesamtwirtschaftlichkeit in bestimmten Bereichen die zum Zeitpunkt des Kaufs geltende Rechtslage anzuwenden ist. Kaum anzunehmen ist jedoch, dass der Druck im Kessel durch festeres Verschrauben des Deckels bei gleichzeitig größerer Flamme gemindert wird, so wie die Maßnahmen jetzt gerne dargestellt werden. Dass man darüber hinaus Wohnbau durch beschleunigte Abschreibungen auch tatsächlich fördern könnte, wäre ebenso nicht ausgeschlossen.
Aber dazu müsste sich Andreas Babler als zuständiger Minister vom Klassenkämpfer zum Lösungspolitiker entwickeln.
Und das ist noch ein sehr weiter Weg.
Aber wie es frei nach Hannes Androsch heißt: „Auch wenn Du es nicht verstehst, mach es zumindest einfach.“
